Il Decreto-legge del 31 maggio 2010, n. 78 (Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica), stabilisce, all’art. 19, nuove norme in materia di aggiornamento catastale e redazione degli atti traslativi di unità immobiliari aggiungendo all’art. 29 della legge n. 52 del 27/02/1985 un ulteriore comma: ”1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari ". E’ evidente la finalità fiscale della norma che, al comma 1 dello stesso art. 19, prevede l’attivazione, a partire dal 1° gennaio 2011, dell’Anagrafe immobiliare integrata, gestita dall’Agenzia del Territorio, con la funzione di attestare ai fini fiscali, lo stato di integrazione delle banche dati disponibili presso l'Agenzia del Territorio per ciascun immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali.”

La certificazione energetica degli edifici potrebbe avere tra breve un nuovo e rilevante capitolo della sua tormentata storia.

Nel decreto legislativo attuativo della direttiva 2009/28/CE in tema di promozione dell'uso di energia derivante da fonti rinnovabili varato dal consiglio dei ministri (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri), si dispone (all'articolo 11) una modifica dell'articolo 6 del decreto legislativo 192/2005 e cioè della norma che impone l'obbligo di "dotare" gli edifici oggetto di compravendita dell'attestato di certificazione energetica (Ace).

Tralasciando il caso degli immobili nuovi (che debbono inderogabilmente avere l'Ace), la normativa statale attualmente vigente impone che, se viene trasferita una unità immobiliare non nuova, essa deve essere "dotata" del certificato energetico. Nel testo originario del decreto legislativo 192 la presenza dell'Ace (allora si chiamava Aqe) era prescritta a pena di nullità, ma poi, con il decreto legge 112/2008 (articolo 35, comma 2-bis) la sanzione di nullità venne soppressa e l'obbligo di "dotazione" è stato da allora interpretato come norma derogabile. In altri termini, i contraenti possono accordarsi che sia l'acquirente a farsi carico dell'obbligo di dotare di Ace l'immobile acquistato, con la conseguenza che il continuo rimpallo dell'obbligo di dotazione tra un soggetto e l'altro provoca che l'immobile resta in sostanza privo di Ace se ubicato in regioni diverse da quelle che, come ad esempio la Lombardia e l'Emilia Romagna, abbiano previsto discipline più stringenti di quella statale. Su questo panorama normativo si innesta ora dunque la nuova disciplina, di prossima entrata in vigore, secondo cui: - nei contratti di compravendita di edifici è inserita una clausola con la quale l'acquirente dà «atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici»; - nei contratti di locazione va inserita analoga dichiarazione del conduttore, ma solo se l'unità immobiliare è già di per sé dotata dell'Ace (ad esempio, per essere edificio di nuova costruzione oppure oggetto di recente compravendita); - a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita degli edifici o di loro porzioni devono riportare l'l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica. Ora, focalizzando il discorso sui contratti di compravendita, se l'acquirente deve dichiarare «di aver ricevuto la documentazione in ordine alla certificazione energetica», non sembra possibile, a prima vista, perseverare nell'opinione per la quale l'obbligo di dotare gli edifici dell'Ace continua a essere disposizione derogabile dai contraenti. Infatti, se fino a oggi si è potuto sostenere che l'obbligo di dotare con l'Ace l'edificio compravenduto era disposizione scritta solo nell'interesse dell'acquirente (per la completezza della sua informazione) e quindi da questi rinunciabile, appare plausibile ritenere che la nuova norma sia invece scritta in nome dell'interesse generale della salvaguardia dell'ambiente e quindi di un interesse della salvaguardia dell'ambiente e quindi di un interesse indisponibile dai contraenti. In altri termini, al cospetto di una normativa che aggiunge al vecchio obbligo di dotare di Ace un fabbricato il nuovo obbligo per l'acquirente di attestare la ricezione della documentazione energetica, non sembra possibile derivare la possibilità per l'acquirente di comprare in mancanza di Ace. Resta poi il tema di capire cosa succeda nel caso in cui il rogito non comprenda la prescritta clausola di cui si è fin qui parlato oppure contenga una clausola di rinuncia da parte dell'acquirente ad avere l'Ace. La soluzione non è facile, anche in ragione del fatto che la norma non prevede che l'inserzione della clausola in questione sia prescritta «a pena di nullità». Resta il fatto però che se si tratta, come pare, di norma imperativa, non sembra possibile derivare la possibilità per l'acquirente di comprare in mancanza di Ace. Resta poi il tema di capire cosa succeda nel caso in cui il rogito non comprenda la prescritta clausola di cui si è fin qui parlato oppure contenga una clausola di rinuncia da parte dell'acquirente ad avere l'Ace. La soluzione non è facile, anche in ragione del fatto che la norma non prevede che l'inserzione della clausola in questione sia prescritta «a pena di nullità». Resta il fatto però che se si tratta, come pare, di norma imperativa, non sembra esserci spazio per trarre conclusioni diverse dalla nullità; anche perché, se si ipotizza l'inesistenza di sanzioni per il caso di violazione della norma che prescrive la clausola in questione, significa depotenziarla in misura tale da doverla considerare in pratica come non scritta.

Locazione:  addio alla comunicazione di cessione del fabbricato. L'affitto non va più denunciato alle autorità di pubblica sicurezza, ci penserà l'Agenzia delle Entrate.

Quando si affitta un immobile non sarà più necessario comunicare all'autorità di pubblica sicurezza le generalità dell'affittuario. La novità è contenuta nel decreto legge 20 giugno 2012 numero 79 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 20 giugno che modifica le norme in vigore dal 1978.D'ora in avanti sarà l'agenzia delle Entrate, sulla base di apposite intese con il ministero dell'Interno a individuare tra le informazioni da essa acquisite nel momento della registrazione di un contratto di affitto o di comodato, quelle da trasferire agli Interni in via telematica.